关于印发《海南经贸职业技术学院教职工公寓区物业管理规定》的通知
琼贸职院字〔2011〕31号
各处（室）、系（部）：
现将《海南经贸职业技术学院教职工公寓区物业管理规定》印发给你们，请遵照执行。
海南经贸职业技术学院
二〇一一年四月十九日
主题词：教师公寓 物业 规定 通知
海南经贸职业技术学院党政办公室 2011年4月19日印发(共印10份)
为了规范教职工公寓区物业管理工作，维护学院和业主的合法权益，创造一个安全、文明、优美、舒适的居住环境。根据《中华人民共和国物权法》、《海南经济特区物业管理条例》、《城市市容与环境卫生管理条例》等法律法规精神，结合我院的实际情况，制定本规定。
第一条 学院教职工公寓新校区内的建筑物、道路、绿化和公共设施设备等物业管理及相关监督管理活动适用本规定。学院教职工公寓老校区或学院非公寓区以外区域的物业管理，参照本规定执行。
第二条 本规定所称物业管理，是指学院指定后勤处按照物业服务项目和标准的规定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。
第三条 学院党政办对本教职工公寓区规划、建设及相关活动进行管理、监督和指导；学院后勤处对本教职工公寓区内物业管理活动进行协调、管理、监督和指导；学院保卫处对本教职工公寓区治安联防工作进行管理、监督和指导。
第四条 学院后勤处应当依本规定加强管理，规范行为，维护公寓秩序，并负责制定、监督和指导实施物业服务规范，强化诚信待人，服务至上理念，履行义务和责任，促进教职工公寓区物业管理健康发展。
第五条 下列事项由学院党委会或院长办公会议审议决定：
（一）公寓区物业管理机构的设置和人员编制、审定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（二）公寓区物业专项维修资金筹集方式、资金管理和使用；
（三）公寓区改建、重建物业共用部位、共用设施设备；
（四）改变公寓区共有部分的用途；
（五）利用公寓区共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；
（六）审议成立学院物业管理机构（公司）或引进校外物业公司管理服务以及有关学院公寓区房屋所有权人（以下简称业主）利益的重大事项。
第六条 物业服务应当包括下列内容：
（一）物业服务项目和服务标准要求；
（二）物业服务费的收取标准、收取办法和计费方式；
（三）物业资料的管理、维修和养护；
（四）物业使用人的违规责任界定及解决纠纷的途径；
（五）物业专项维修资金的管理和使用；
（六）主管部门与业主双方当事人约定的其他事项。
学院后勤处可以根据业主、物业使用人的委托提供物业服务合同约定以外的其他特约服务项目，其服务费用由双方约定。
第七条 学院后勤处、保卫处应当建立健全物业管理区域安全防范制度和制订安全防范应急预案并配备相应安防人员。发生突发事件时，学院后勤处在采取应急措施的同时，应当及时向学院领导和有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
第八条 教职工公寓物业收费本着“以区养区，略有节余”和“取之民，用之于民”的原则，并依据省（市）政府指导价，结合我院实际和需要，实行有偿物业服务。学院物业收费标准和范围，由学院后勤处制定物业管理方案，并提交学院党委审议，经学院党委会审议通过后执行。
第九条 业主应自觉遵守本规定，自觉约束个人行为和督促家属及教育子女遵循本规定。
第十条 业主依法享有对物业共有部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。
业主的主要权利是：
（一）参加业主大会；
（二）享有业主委员会的选举权和被选举权；
（三）表决通过业主公约和业主委员会章程；
（四）决定有关业主利益的重大事项；
（五）监督业主委员会的管理工作。
业主的主要义务是：
（一）执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定；
（二）遵守业主公约；
（三）遵守有关物业管理的制度、规定；
（四）按时交付分摊的物业管理、维修等费用。
第十一条 教职工公寓区内全体业主应在学院后勤处的指导下召开业主大会，选举产生业主委员会。
第十二条 物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超过一年的，应当依照本规定召开首次业主大会选举产生业主委员会。
第十三条 召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业主大会的决定，应当有过半数以上投票权的业主同意才能通过。决定通过后应当予以公布。业主可以书面委托代理人出席业主大会。
第十四条 业主的投票权，按每户一票计算表决权；
第十五条 业主大会行使下列职权：
（一）选举、撤换业主委员会组成人员，监督业主委员会的工作；
（二）通过业主公约和业主委员会章程；
（三）批准物业管理委托合同；
（四）决定有关业主利益的重大事项；
（五）决定物业管理的其他事项。
第十六条 业主委员会成立后，业主大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。
经有百分之二十以上投票权的业主提议，可以临时召开业主大会。业主委员会在接到提议后十日内应当召开临时业主大会。
第十七条 业主委员会委员应当由业主担任，业主委员会委员不得少于五人。业主委员会主任、副主任由业主委员会选举产生。业主委员会委员每届任期二年，可以连选连任。业主委员会委员应当由遵纪守法、热心公益事业、处事公正、责任心强的人员担任。业主委员会成员名单应当报所在地物业管理行政主管部门备案。
第十八条 业主委员会对业主大会负责，维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
（一）召集和主持业主大会，报告物业管理的实施情况；
（二）草拟业主公约、业主委员会章程草案或者修订草案并报业主大会通过，监业主公约的实施；
（三）通过公开招标等方式选聘物业管理公司，代表业主签订物业管理委托合，经业主大会同意后负责履行；
（四）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理公司的管理服务活动；
（五）监督共用设备、设施、场地的使用和维护；
（六）监督物业财务公开、透明制度，落实每年度两次公开物业财务收支情况。
业主委员会会议由主任定期召集，召开会议必须有过半数委员出席，作出决定须经过半数委员同意。业主委员会作出的决定应当予以公布。
第十九条 学院后勤处对公寓区的专用部分、共用部位和共用设施设备等物业进行管理；业主对自用部位和自用设备等个人物业进行自主管理。
第二十条 业主通过学院申报程序获得合法房屋所有权后，即领到本房屋锁匙后，应在3个工作日内，协同党政办（基建科）到现场看现房，了解房屋结构、防水、管道、水电总控、施工质量等情况，基建科在告知业主房屋现状后，经双方现场确认无误后签字。
依照本条款规定，业主在约定的时间内未协同基建科现场看房的，可视为自愿放弃个人权益，基建科有权确认该房屋符合设计要求和质量标准。
第二十一条 业主装修房屋，应当遵守学院公寓区物业管理规定之房屋装修和房屋安全使用规定、临时管理规约。学院后勤处有权在告知业主房屋装修中的禁止行为和注意事项的前期下，对房屋装修违规施工进行现场监督。
第二十二条 业主违反房屋装修规定、临时管理规约的，学院后勤处应当及时督促其改正；仍不改正的，学院后勤处、保卫处有权禁止装修施工人员和施工材料进入公寓区域并予以通报批评，仍不改正的，予以停水停电处理。
第二十三条 业主在房屋装修时，应事先向学院后勤处提出书面申请并提交房屋装修设计和施工方案，交纳人民币2000.00元装修保证金，交纳人民币1000.00元建筑垃圾清运押金，并与学院后勤处签订《房屋装修协议》。
依照本条款规定，业主装修时所产生的建筑垃圾应按学院后勤处的要求在指定地点临时存放，并在约定时间内由学院后勤处及时清运，垃圾清运费由业主承担（建筑垃圾清运价格详见《房屋装修协议》）。
第二十四条 业主在签订《房屋装修协议》和交纳押金后，学院后勤处将《房屋装修进场施工许可证》、施工人员工作卡发给业主。业主应将《施工许可证》张贴在装修住宅的门口，施工人员佩带工作卡方能进入现场施工。违者，学院后勤处、保卫处有权制止并清退。
依照本条款规定，业主应在自交钥匙之日起（含具备交钥匙条件，但因个人原因，未达到学院交钥匙条件的业主），6个月内完成自己房屋内部装修。从交钥匙次月1日起交纳物业管理费。在约定6个月的时间内未完成房屋装修，学院后勤处有权依照本规定收缴装修保证金（人民币2000元）。
第二十五条 业主对房屋装修时，必须保证房屋结构安全和外观统一。
（一）严禁擅自改变房屋结构，不得损坏梁、柱、楼板等承重部位，不得扩大原有门窗尺寸或者增设门窗及损坏外墙饰面；
（二）严禁随意增加楼地面净荷载，不得在室内无梁部位砌实心砖墙或者超负荷吊顶、安装大型灯具及吊扇；
（三）严禁随意刨凿楼板，不得直接埋设电线或者改线。如有需要，应作好套管、防水等措施后，方可埋设电线或改线。因装修前未采取防护措施而存在用电安全隐患，或直接影响到公共用电或其它用户生活的，应由当事业主出资予以修复；
（四）严禁将没有防水要求的房间改造为卫生间、厨房间；
（五）严禁在户外乱堆乱放修材料和在楼梯道搅拌水泥、河沙；
（六）严禁改变给排水管道系统和密封共用排水管、排污管的检修口；
（七）严禁损坏天面隔热层，不得在天面（台）乱搭建，不得以任何形式占用公共天面（台）；
（八）装修垃圾由业主按本规定打包并运到学院后勤处指定的临时存放点堆放，严禁散落、堆放在楼梯道或楼道转角处，严禁从楼上向下倾倒垃圾；
（九）严格执行学院教工区公寓楼防盗网安装尺寸规格和色彩的规定，未经允许不得擅自安装防盗网；
依照本条款规定，公寓区房屋防盗网制作材料和安装规格（尺寸）统一由学院基建部门规划，业主应主动配合基建部门共同确定防盗网材料价格和制作商。
(十)未经学院后勤处同意，不得拆移水表、电表。
第二十六条 业主或承接装修的单位或个人房屋装修施工时,必须严格遵守施工时间，施工时间为：周一至周五，上午8:00－12:00，下午14:30－19:00；周六、周日，上午9:00-12:00，下午15:00-19:00。施工时应采取有效措施，减轻或者避免对其他业主正常工作和生活造成的影响。
第二十七条 业主或承接房屋装修的单位和个人，应当采取必要的安全防护和消防措施，保障作业人员和业主人身安全，因进行房屋装修而造成相邻房屋的管道堵塞、渗漏水、停电、物品毁坏等，房屋装修的业主必须负责修复或赔偿。
第二十八条 业主进行装修影响到相邻业主正常生活的，相邻业主有权劝止，也可以请求学院后勤处协调处理。学院后勤处应当在接到请求后1小时内协调处理,并向报告人或投诉人进行处理结果反馈或电话回访。
第二十九条 业主在施工结束后，应及时通知学院后勤处、党政办（基建科）对房屋装修是否影响房屋共用部分的质量和安全进行检验。隐蔽工程应在隐蔽前进行检验。违者，学院后勤处、党政办（基建科）有权要求拆除隐蔽部分进行检验，由此造成的损失由业主负责。 验收不合格，约定期内改正，直到检验合格。
第三十条 业主在完成个人房屋装修工程后，15个工作日内，应向学院后勤处报告，学院后勤处在接到业主报告后3个工作日内依照本规定要求审核业主房屋装修过程，并按本规定办理有关施工押金和装修保证金退还手续。
第三十一条 业主转让或者出租房屋时，应当将物业管理方面的规定和约定告知受让人或承租人，并自合同签订之日起，7个工作日内将转让或者出租的协议书报送学院后勤处备案。
第三十二条 校外建设单位临时占用教职工公寓管理区域内车位、道路、绿地的，应事先向学院后勤处申请报批，并标明位置、用途、占有时间和其它保护措施等。
第三十三条 公寓区域内的停车场及停车位，应当首先满足业主的需要。在条件允许的情况下，一个业主只能使用一个车位。未经学院后勤处同意，业主不得占用道路停放车辆，也不得影响其他车辆和行人的通行，不得占为他用，如晾、晒衣服等。
第三十四条 学院后勤处、保卫处应当采取措施，对进入公寓区域的车辆进行严格管理，以确保公寓区行人、车辆安全，如公寓区内发生交通事故的，应及时向公安部门报警和后勤处、保卫处报告，当事人应当自觉接受公安机关交通管理部门和学院后勤处的处理意见或调解意见。
第三十五条 工程车辆、大中型货车辆不得进入公寓区内停放。但工程车辆因本公寓区项目建设、设施设备维修确需停放的除外。
依照本条款规定，不得进入公寓区内停放的车辆或者停放车辆影响其他车辆和行人的正常通行的，学院后勤处、保卫处应当予以阻止，或者责令离开。
第三十六条 业主、项目施工单位或企业不得擅自占用、挖掘公寓区内的道路、绿地、通信、供水供电管网等公共设施设备，以免损害学院和业主的共同利益。
对依照本条款规定，施工单位在施工时，如会影响到公共设施设备、道路、绿化、各类管网的，应征得后勤处同意其施工许可。如违反本规定的，造成停水停电或断网的，将责令其在约定期限内恢复原状，并视其损坏程度，予以经济处罚。
第三十七条 教工公寓区内供水、供电、供气、通信、有线电视等均采用智能表计费，即先买后用。后勤处接受学院委托无偿代收预存款费用，但不得向业主收取额外费用或不得拒绝代收代交相关费用而停止向最终用户提供服务。严禁业主（含业主许可的入住人）通过非法手段窃电、水等，违者将按国家水利电力部颁发的《供电营业规则》及国家有关规定给予处罚和通报。
对依照本条款规定，学院后勤处水电充值服务时间：每周二、四上午09:00—11:00；下午15:00—17:00（假节日除外）。假节日期间，业主应根据个人用水用电情况，及时到后勤处充值，以免影响到业主的工作和生活。
第三十八条 物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：
（一）自用部分的所需费用，由拥有该部分的业主自行承担；
（二）物业共用部位、共用设施设备的大修、更新、改造费用，由学院后勤处按学院重要议事规则将项目预算提交学院党委会或院长办公会议审定；
依照本条款规定，共用部位或设施维修费用的来源，可选择：1.从专项维修资金中列支，但物业的共有部分属于人为损坏的，费用应当由责任人承担；2.从专项维修基金列支后，不足部分的款项向学院申请追加维修费用。
（三）物业保修期内发生的维修费用，由建设单位承担，不得从专项维修资金中列支；
（四）物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备的维修养护和更新改造费用由专业经营单位承担，不得从专项维修资金中列支；
（五）专项维修资金的收取、使用和管理办法按照学院有关规定执行；
（六）物业共用部位、共用设施设备受不可抗力因素影响出现严重损坏、故障，严重影响业主生活或者人身财产安全，需要紧急动用专项维修资金进行维修、更新的，学院后勤处可以在书面报告向学院领导报告并按《学院党委重大问题议事规则》、《院长办公会议制度》和《预算审批与管理权限》逐级审批后方可动用专项维修资金。
第三十九条 业主应自觉遵守如下住房公约:
（一）积极参加公寓区的各项公益活动和义务劳动；
（二）自觉维护社区内的消防设施，提高防火、防盗、防骗意识，注意用火、用电安全，严防火灾发生，如发现治安及火灾隐患应及时向公安部门或学院后勤处、保卫处报告；
（三）在学院规定允许燃放烟花爆竹的时间地点以外，不得随意燃放烟花爆竹，不得存放易燃、易爆和有毒物品，不得焚烧垃圾、树叶等；不准在墙上、大门、楼梯等处张贴标语、广告；
（四）不赌博，不酗酒，不吸毒，不贩毒，不传播淫秽书刊和音像制品，不浏览色情网站，不搞封建迷信活动，不猜拳喊码，不高声喧哗；
（五）不得在宿舍区内搭建灵棚，不准在教职工公寓区内摆摊设点、叫买叫卖；业主的住房一律不得改变为经营性用房，如需将住房改变为经营性用房的，应经学院后勤处和有利害关系的业主同意；
（六）不得毁坏公寓区内的花草树木及公共设施；不得在树上拉线晾晒各类物品；不得在公共绿地上私自种植其它植物；
（七）不得在公寓区内挖地种菜，不得饲养鸡、鸭、鹅、兔、猫、羊等禽畜和非观赏类犬只。业主所养小型宠物数量不得超过两只并必须到兽医防疫部门注射疫苗，且不得放养，不得影响邻居的学习、工作、休息，不得污染环境；
（八）不得在公共过道上（包括楼梯、门口）堆放杂物、遗弃物、停放车辆和煮东西。生活垃圾要用垃圾袋装好并按规定时间和地点投放，不得乱丢乱放；
（九）不得从楼上往楼下吐口水、泼水、扔东西；浇花、清扫、晾晒衣被、放置湿拖把、洗衣机排水、空调机排水等不得污染环境和侵害邻居的合法权益；
（十）业主安装的无烟灶台及抽油烟机所排放的油污要妥善处理，不得污染环境，不得损害其他业主的利益；
（十一）业主安装的太阳能热水器、空调（外机）要规范，应有保护措施，防止高空坠落伤人事故；
（十二）积极配合学院后勤处依照本规定进行施工监督和现场检查；
（十三）积极配合、协助维修人员进行公共部分维修和抢修；
（十四）严禁将房屋出租（借）给无合法有效证件或未经学院后勤处备案的人居住；
（十五）各业主应按规定收费标准及时交纳物业管理费。
依照本条款规定，业主违反本规定和物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用及相关费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；学院后勤处可依照物业服务合同约定按日加收应交纳物业费千之三的违约金（其计算式：违约金=应交纳总费用×逾期天数×3‰）。
第四十条 有下列行为之一的，视为违反本装修规定的行为：
（一）擅自改变房屋结构，损坏梁、柱、楼板等承重部位，扩大原有窗尺寸或者门窗及损坏外墙饰面，房前屋后搭建、扩建的；
（二）空调主机安装在公共过道上，安装的位置影响邻里生活的；
（三）业主维修产生的拆旧垃圾、清理出来的废旧家具，占用公共场所的；
（四）从楼上直接倒扔建筑垃圾，未用袋子装好搬到楼下整理堆放的，且未在当天及时清理的；
（五）违规拆墙、凿地板，未按相关规定规范操作；拆墙、凿地板，给楼层带来安全隐患的；
（六）在一楼架空层空地、楼梯平台、楼道、走道上拌浆或堆放水泥、红砖等建筑装修材料的；
（七）擅自安装超规格防盗网，直接影响建筑物外观、色彩等的；
（八）擅自拆移水表、电表或从公共管线上接水接电用于自家装修的；
（九）擅自砸掉水、电设备保护箱箱体锁头或撬掉箱体铁皮 的；
（十）因装修搬运装修材料时，弄脏、碰撞刮伤墙壁或损坏楼板磁砖的。
第四十一条 违反住房公约的处理方法：
（一）未给学院或他人造成经济损失的，后勤处给予口头警告并责令限期整改；未整改或整改不到位者，学院将给予通报批评并视情节予以100-1000元的经济处罚；情节严重者，立即停水停电并将依法追究其法律责任。
（二）给学院或他人造成经济损失的，学院将给予通报批评并责令照价赔偿、限期整改；未整改或整改不到位者，学院将视情节予以1000-3000元的经济处罚；情节严重者，立即停水停电并将依法追究其法律责任。
第四十二条 违反房屋装修的处理方法：
（一）未按规定进行申请或者申请方案未经批准且擅自对房屋进行装修的，除立即停止水电供应，责令停止施工，限期改正，并没收施工押金和装修保证金外，学院将给予通报批评；造成严重后果的，依法追究其法律责任。
（二）承接装修工程的单位或个人违反本规定有关条款的，学院追究业主责任并给予警告、限期改正、停电停水、责令停止施工的处罚，没收装修保证金和建筑垃圾清运押金。情节严重的, 造成严重后果的，责令业主取消其施工资格，并限期离场，同时依法追究其法律责任。
第四十三条 违反本规定的行为，本规定未设定处罚但其他法律法规已设定处罚规定的，依照有关法律法规的规定处罚。
第四十四条 本规定中有关专业用语解释：
（一）物业，是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地。
（二）物业管理，是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理公司进行管理的活动。
（三）业主，是指物业的所有权人。
（四）使用人，是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。
（五）专有部分，是指物业管理区域内的房屋（含整栋建筑物）、车位、摊位，以及规划专属于特定房屋且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等特定空间。其具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。
（六）自用部位，是指业主所购房屋内部，由业主自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、庭园及室内墙面、天花板、地面等部位；
（七）自用设施设备，是指业主所购房屋内部，由业主自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设施设备；
（八）共用部位，是指一幢房屋内由该幢房屋的业主共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、天井、房屋承重结构（包括基础、承重墙体、梁、柱、屋顶等）、室外墙面等部位；
（九）共用设施设备，是指物业区域内或单幢房屋内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四十五条 本规定的解释权归学院后勤处。
第四十六条 本规定自下发之日起施行。与本规定不相一致的，以本规定为准。
